In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale.
Acquisto di immobile ad uso abitativo (non “prima casa”): le imposte dovute dall’acquirente.
VENDITORE |
IMPOSTE |
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PRIVATO impresa "non costruttrice" e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori |
Registro |
7% |
Ipotecaria |
2% |
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Catastale |
1% |
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impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori |
IVA |
10%* |
Registro |
168 euro |
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Ipotecaria |
168 euro |
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Catastale |
168 euro |
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* 20 per cento se il fabbricato è di lusso
Per le compravendite di immobili poste in essere dal 4 luglio 2006, anche se assoggettate ad Iva, nel rogito le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" in cui segnalare:
L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all'applicazione della sanzione penale) l'assoggettamento, ai fini dell'imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.
In sostanza, l'ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale.
Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.
In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all'Agenzia delle Entrate.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.
Dal 1º gennaio 2007 (per effetto della Legge Finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato. Questa regola nel 2006 era ammessa, invece, a condizione che entrambe le parti fossero dei privati.
È possibile fruire dell'agevolazione a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti, l'occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
L'acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il nuovo sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30 per cento dell'onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell'immobile indicato nell'atto.
Sono escluse da tale previsione le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.).
I contribuenti che si avvalgono delle nuove disposizioni sono esclusi dalla programmazione dei controlli relativi alle vendite immobiliari nonché dalla rettifica del valore.
Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto).
Si ricorda, in tal caso, che se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) per i seguenti coefficienti:
ATTENZIONE
Dal 3 ottobre 2006, il moltiplicatore, da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B, è rivalutato nella misura del 40 per cento.
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.
In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988.
La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'Ufficio dell'Agenzia del Territorio al contribuente. Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.
Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 90 il reddito dominicale rivalutato del 25 per cento.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti.
Se, però, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.
Cosa si intende per "valore normale":
"...il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi" (articolo 14 del DPR n. 633 del 1972).
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.
Fonte: Annuario del contribuente